住宅ローンの月々返済額はいくら？金利・利息・借り換えの疑問を整理

35年ローンの利息はいくら？返済額をケース別に試算

住宅ローンでは、同じ借入額でも金利によって毎月返済額と最終的な利息が変わります。「35年間で利息をいくら払うのか」を知りたい場合は、借入金額だけでなく金利をセットで考える必要があります。

3,000万円を35年間借りた場合の概算

3,000万円を35年間、元利均等返済・ボーナス返済なしで借り、35年間金利が変わらないと仮定すると、概算は次のようになります。

これは金利差の影響を分かりやすくするための独自試算で、融資手数料や保証料、登記費用などは含んでいません。変動金利では将来金利が変わるため、実際の総返済額も変化します。

残高が大きい時期ほど金利差の影響を受けやすい

元利均等返済では、返済当初は毎月返済額に占める利息の割合が比較的大きく、返済が進むにつれて元金の割合が大きくなります。そのため、同じ金利差でもローン残高や残りの返済期間によって借り換えの効果は異なります。

借入残高が十分に残っていて返済期間も長い場合は、わずかな金利差でも将来の利息総額に差が生じることがあります。一方、完済までの期間が短ければ、借り換え費用を回収しきれない場合もあります。

繰上返済でも将来の利息を減らせる

金利の低い住宅ローンへの借り換えだけが返済負担を見直す方法ではありません。手元資金に余裕があれば、一部繰上返済によって元金を減らし、将来支払う利息を抑えられる場合があります。

ただし、生活費や教育費、緊急時の資金まで使って繰上返済すると家計の余裕がなくなるため、手元に残す資金とのバランスも重要です。

住宅ローン減税も含めて考える

住宅ローン減税を利用している場合は、単純な利息額だけでなく税負担への影響も確認します。2026年度税制改正では住宅ローン減税の適用期限が延長されていますが、既に住宅を取得している人は原則として自分が入居した時期などに応じた制度が基準になります。

また、一定の条件を満たせば借り換え後も住宅ローン減税を継続できる場合がありますが、借り換えによって控除期間が最初から再スタートするわけではありません。

具体的に借り換えを検討するなら、現在の返済条件をもとに複数の金融機関で試算します。次ページでは、比較から実際の借り換えまでの流れを確認します。