住宅ローンの月々返済額はいくら？金利・利息・借り換えの疑問を整理

変動金利と固定金利はどう比べる？住宅ローンの見方

住宅ローンの負担を考えるうえで重要なのが金利タイプです。住宅金融支援機構の2026年1月調査では、住宅ローン利用者の75.0％が変動型、14.9％が固定期間選択型、10.1％が全期間固定型を利用していました。多数派だから適しているとは限らず、家計や残りの返済期間に合わせた比較が必要です。

変動金利は、市場金利などに応じて適用金利が見直されるタイプです。借入時の金利が固定金利より低く設定されているケースがありますが、返済期間中に金利が上昇すれば利息負担が増える可能性があります。

ここで注意したいのが、「金利が上がったら毎月返済額がいつ変わるのか」です。元利均等返済で利用されることがある「5年ルール」や「125％ルール」の有無を含め、返済額の変更方法は金融機関や商品によって異なります。現在の契約内容を確認する必要があります。

固定期間選択型は、5年や10年など一定期間の金利を固定する方式です。固定期間中は金利が変わらないため返済計画を立てやすい一方、固定期間終了後には、その時点の金利や契約上の引下げ幅などに基づいて新しい適用金利が決まります。

「固定10年の金利が低い」という理由だけでなく、固定期間終了後の引下げ条件まで商品説明で確認することが重要です。

全期間固定金利は、借入時に完済までの金利が確定するタイプです。フラット35は代表的な全期間固定金利型住宅ローンで、借り換え向けの「フラット35借換融資」もあります。

借入時点の金利だけを見ると変動金利より高い場合がありますが、将来市場金利が変化しても契約した金利が変わらないため、長期の返済額を把握しやすいという特徴があります。

借り換え先を比較するときは、広告などに表示される金利だけで判断せず、実際に適用される金利、事務手数料、保証料の有無、団信の保障と金利上乗せ、繰上返済条件などを確認します。

また、住宅ローンは申込時ではなく融資実行時の金利が適用される商品も多くあります。比較から契約までの間に金利が変わる可能性も考えておく必要があります。

金利が1％違うと長期間ではどの程度の差になるのでしょうか。次ページでは、35年ローンを例に毎月返済額と利息総額を試算します。